随着市场经济和土地有偿使用制度的实施,综合评定土地质量等级已经成为当前和未来土地管理中一项十分重要的任务,但由于土地具有自然性、社会性、区域性、多源性等特性,导致土地定级估价工作具有工作量大、数学计算多、实时更新等特点[1 - 3]。所用数据不仅具有非空间属性数据,还具有空间数据。常规的工作方法分离了2 种数据,工作过程繁琐、易错、效率低。GIS 是一种基于空间数据的图形、属性管理系统,具有强大的空间分析和数据管理功能,因此把GIS用于城镇土地定级估价中,充分利用GIS 的计算功能、图形功能及数据库管理功能,不仅可大大缩短工作周期,提高作业精度,保证成果质量,提高工作效率,减少成本,而且能使定级估价定量化、科学化、自动化程度提高,减少人为因素的影响,增强成果的实用价值,因此运用GIS 作为工具来完成城镇土地级别调整的数据处理和分析工作是必然趋势[5 - 10]。笔者以mapinfo 为平台,结合昌乐县实际情况,运用分类定级的理论、方法,对昌乐县城镇土地进行了土地级别调整实践,并结合实际对级别调整成果作了对比分析。
1 定级因素因子及权重的确定
影响城镇土地综合质量的因素、因子数量众多且相互联系、相互影响。为了使选择的因素、因子具有代表性,根据《城镇土地分等定级规程》的要求[4],全面调查、了解影响昌乐县土地价值的各种因素,借鉴已有成果,对可能影响城镇土地质量的因素、因子进行分析,广泛征求有关领导、专家的意见,最终确定城区土地分类定级因素和因子体系。研究只列出其中的1 个,见表1 所示。
2 定级因素作用分值的计算定级因素可以分成点状因素、线状因素和面状因素3类。由于前2 种因素对某个区域的影响随距离的增加而递减,因此需要进行扩散分析( 衰减计算) ,衰减模型有直线衰减( 式1) 和指数衰减( 式2) 2 种。

eBi
j = ( fBi
) × ( 1 - r) ( 1)
eRi
j = ( fRi
) 1 - r ( 2)
式中,eRij为第i 个因子对j 点的作用分; fRi为第i 个因子的功能分; r 为j 点到i 个因子相对距离。对于面状因素因子,由于其不具有扩散性,可直接采用
区域赋值的方式来确定其作用分值。体系采用0 ~ 100 的封闭区间。
表1 商业用地定级因素及权重值Table 1 Business land grading elements and weights

定级因素Grading elements

定级因子Grading factors

平均值Average value

繁华程度Flourishing degree

商服繁华度0. 401

交通条件道路通达度0. 110Transportation condition

公交便捷度0.102

对外交通便利度0. 051

基本设施状况基础设施完善度0. 205Basic facilities condition

人口状况Population situation

人口密度0. 131

2. 1 点状因素的作用分值及扩散分析点状因素包括商服中心、公交便捷度、对外交通便利度、公用设施完备度。在分类定级中,各类别会有所不同,但其作用分值及扩散分析是一样的,以商服中心为例进行说明。从昌乐县城区商业网点的分布情况看,商服企业主要分布在新昌路、利民街、文化路和孤山街等干道的两侧,集中了城区主要的大型商业企业,如在新昌路和利民街交叉口处就汇集了昌乐百货大楼、商业家电商场、家电商厦、新昌商场等企业,每个大的商业企业周围都分布着多个中小型的商业企业和个体商户,形成了以昌乐县百货大楼为中心的1 级商服中心。另外在新昌路和恒安街交叉口处形成了以温州商城为中心的2 级商服中心,在文化路上也分别形成了以小商品市场和家俱大世界为中心的2 级商服中心。依据商业企业用地效益的调查资料,选取年均销售总额、资金占有量、营业面积、职工人数4 个因素作为计算综合规模指数的指标。各商服中心的综合规模指数按照加权算术平均值求得,然后经过合理的功能分割,得到各商服中心的功能分值( 表2) ,依据指数衰减模型计算出各商服中心对土地单元的扩散分值,得到2 级商服中心扩散图。

2. 2 线状因素的作用分值及扩散分析线状因素只有道路通达度,首先对道路按照类型进行分类,用特尔菲法确定其作用指数,计算道路作用分( 表3) ; 按指数衰减计算道路对土地单元的扩散分值,得到道路扩散图( 图2) 。

2. 3 面状因素的作用分值面状因素包括基础设施完善度、环境质量优劣度、自然条件优越度、人口密度等。由于其不具有扩散性,所以根据调查资料按照要求划分等级,并按不同的等级分别赋值。

3 土地级别的划分
3. 1 单元总分值计算为保证定级的精度,满足定级规程的要求,又便于GIS 的分析,采用网格法划分定级单元,由系统自动生成,共划分50 m × 50 m 评价单元总数20 430 个。单元总作用分值是根据多因素综合评价法的方法与原理,采用因素分值加权求和法计算。
Sj =ni = 1Fij × Wi                          ( 3)
式中,S j为j 单元的土地总分值; Fij为j 单元的i 因素分值; i= 1,2,…,n; Wi为i 因素的权重; n 为定级因素的个数。为便于计算机处理,土地单元内定级因素、因子的作用分按如下方法取值: 扩散性因素、因子以单元几何中心点的分值代表单元分值; 非扩散性因素、因子在单元跨越不同分值区时,以因素、因子面积比为权重求加权分值,在同一分值区时,就取该分值区的分值。
3. 2 土地级别的划分土地级别的划分是根据土地单元的总分值,运用频率直方图法,确定各土地级的分值区间,从而确定各土地单元归属的土地级别。土地单元分值频率直方图反映了某一总分值或总分值区间内土地单元的个数。由于一个级别的土地是一个相对的均值地域,土地级内各土地单元的总分值相接近,因而在直方图上则表现为土地单元相对集中。各级土地的平均分值也有明显的差异,呈现出层次性。因此,在图上级与级之间会出现明显的“突变点”,突变处总分值即可作为级别界线值。为保持与第一轮土地级别划分的一致,此次土地级别划分> 55、( 38, 55]、( 28, 38]、( 0,
28]4 级。
3. 3 土地面积量算在土地级别确定后,按照《城镇土地分等定级规程》要求,量算各级别土地面积。

4 土地级别调整成果分析———以商业用地定级为例
4. 1 土地级别的分布昌乐县城区商业用地级别共分4级,从土地级别图上可以清楚的看出其分布规律如下:
( 1) 昌乐县城区商业用地级别总体上呈一个中心分布,即以商服中心和主要干道为中心,由此向四周土地级别呈降低的趋势。
1 级地分布于胶济铁路,宝昌路和南关小学、永康路包围的城市中心区域。这一区域是昌乐县城区的人流物流集散地,人口密度较大,是最繁华的商服中心。随着城市规模的扩大和城市建设的发展,该地区基础设施不断完善,区位条件越来越好,使得这一区域的综合经济效益最高,其土地等级也必然最高。2 级地均匀的分布于一级地的外围,主要用地类型为住宅和办公用地,有部分商业用地,另外还包括如昌乐粮库等一些仓储用地,基础设施条件较好,但商服繁华程度低。3 级地分布于2 级地的外围,大部分为工业用地,包括昌乐北部工业区和东部工业区,还包括部分农村居民点和农田,该区域交通条件和基础设施条件较好,能够满足工业发展的需要。4 级地分布于3 级地的外围,范围内主要是农村居民点、农田和建设预留地,是规划区建设用地。

( 2) 土地级别的高低与基础设施条件的优劣成正相关,与昌乐县上一轮城区土地定级成果相比, 309 国道以北的基础设施条件有了明显的改善,使该区域土地质量级别较以前有较大提高。
( 3) 土地级别的高低明显受城市规划导向的影响。目前,昌乐县城区规划主要向南发展,使土地级别的中心向南偏移。
4. 2 新旧土地级别的对比
4. 2. 1 级别面积对比。由图4 可见,总体面积比上一轮扩大了2. 92 km2,主要原因是新一轮城市规划面积加大,并且昌乐城区转变发展方向,由原来向北发展改为向南发展,南面增加了规划面积。

4. 2. 2 土地级别的变化。由图4 可见,与上一轮定级结果比较来看,2
级和4 级商业用地土地级别提升明显,1级和3级变化较小。主要原因是1 级地为老城区,城市建设基本饱和,3级地多为工业用地,商业设施较少。
5 结语
统过对昌乐县土地级别调整的实践证明,对城镇土地采用分类定级的方式进行土地级别的调整,在理论和实践上是可行的。同时应用Mapinfo 强大的空间分析能力也大大减少了以往定级工作中复杂的过程和繁重的劳动,为土地级别调整工作注入了新的活力,带来了新的土地级别调整思想和工作方法,提高了土地级别调整的速度和精度。
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